Ker je predvsem nakup oziroma prodaja nepremičnine pogosto stresna zadeva (kupci investirajo življenjske prihranke), se za zagotovitev pravne varnosti pri teh transakcijah ljudje radi obrnejo na odvetnika.
V naši odvetniški pisarni pogosto svetujemo strankam oziroma smo neposredno vključeni v proces kupovanja (ali najema) nepremičnine. Naš način sodelovanja s stranko je soodvisen od tega ali zastopamo kupca ali prodajalca (najemnika ali najemodajalca) in od tega v kateri fazi so dogovori v zvezi z glavnimi komercialnimi pogoji (kdo plača davke in druge stroške; kakšen je plačilni rok; je zaželeno oziroma možno obročno odplačevanje finančnih obveznosti; kdaj bo prevzem nepremičnine v posest; se prodaja / najema nepremičnina, ki je opremljena ali neopremljena ter kakšna je razlika v ceni za to ipd.). Redkeje sicer zastopamo tudi obe pogodbeni stranki skupaj, vendar pa je tudi to možno. Običajno s strankami izvedemo sestanek, kjer uskladimo medsebojne komercialne pogoje, nato pa sestavimo čimbolj uravnoteženo pogodbo in se dogovorimo za podpis.
V naši odvetniški pisarni si prizadevamo, da se komercialni pogoji dogovorijo na enem sestanku in v kompletu, nujno še preden pride do kakršnihkoli izplačil denarja. Sicer lahko v praksi privede do neljubih situacij, ko ena stranka plača ali prejme določen denarni znesek, nato pa se pogajanja glede ostalih komercialnih pogojev zaostrijo prekomerno (npr. kdaj bo plačan preostali del, kdo bo iz nepremičnine iznesel pohištvo).
Če želita stranki dogovorjene komercialne pogoje tudi pravno-formalno zapisati in zavarovati se stranke lahko dogovorijo, da sklenejo predpogodbo, v kateri se dogovorijo o vseh bistvenih sestavinah glavne pogodbe. Po podpisu predpogodbe lahko (oziroma morajo) v nadaljnjih 6 mesecih – od izteka roka določenega za sklenitev glavne kupoprodajne pogodbe, (če ta rok ni določen, pa od dneva, ko bi po naravi posla in okoliščinah pogodba morala biti sklenjena)- skleniti glavno kupoprodajno pogodbo. V tem času kupec običajno pridobiva tudi kredit, kupuje alternativno oziroma drugo nepremičnino itd. Želje so seveda različne. Potrebno je torej pogledati vsak primer posebej in celostno.
Če na primer odvetnik zastopa nekega kupca, ki mu je dotično stanovanje ali hiša izredno všeč in je po preverbi zemljiške knjige in drugih dokumentov 100 % prepričan, da je z nepremičnino pravno »vse v redu«, je smiselno, da nakup zavaruje oziroma pravno utrdi. V praksi se to običajno izvede tako, da kupec prodajalcu izroči oziroma nakaže aro (ki znaša do 10 % zneska celotne kupnine). Vendar pa to ni edini možen način. Lahko se namreč zgodi, da kupec naslednji dan izgubi službo in mu banka ne odobri kredita. Kaj potem? Ali kupec aro izgubi? Možno…oziroma bolje rečeno – odvisno od tega, kaj ste zapisali!
Če znesek ni definiran kot ara, je izročeni denar lahko zgolj avans oziroma prvi obrok kupnine (ali varščina, kar prav tako ni enako kot ara). Avans namreč pomeni le vnaprejšnjo delno izpolnitev obveznosti, ki se jo lahko terja nazaj pod določenimi pogoji (npr. če kupec ne dobi bančnega kredita in je to pogoj za veljavnost pogodbe).
ODVETNIK OPOZARJA: Ara se ne domneva! Če je v predpogodbi ali kupoprodajni pogodbi formulirana nejasno, to lahko povzroči, da dogovor o ari sploh ne bo dogovor o ari, ampak bi sodišče presodilo, da je šlo za avans! Stranke, ki so prava neuke, pogosto ne vedo, da niso vsi pravni instituti enaki in da imajo lahko bistveno različne pravne posledice. Tudi nepremičninski agenti niso (vsi) zadostni pravni strokovnjaki in pogosto svetujejo napačno ali »na hitro« in stranke zastopajo na nepravilen način. Seveda niso vsi enaki, vendar pa vam v vsakem primeru svetujemo, da si poiščete pravnega strokovnjaka in svoje pravice zaščitite.
Kakšen prodajalec pa bo sprejel aro? Sprejem are je smiseln takrat, ko prodajalec soglaša, da bo nepremičnino prodal prav temu kupcu in se lahko preneha ubadati z oglaševanjem nepremičnine ter ogledi ali pa morda zato da lahko sam začne pogajanja za nakup oziroma najem morebitne druge nepremičnine, saj je posel zavarovan itd.
Včasih se namreč stranke ne želijo zavezati toliko, da bi kar nakazale oziroma sprejele aro. Stranke lahko na primer (tudi na fiduciarni račun odvetnika) plačajo zgolj avans oziroma predujem kupnine ali določen znesek kot varščino za stroške sestave pogodbe in izkaz resnosti, ne pa are. V konkretnem primeru je naša pogodbena stranka (=kupec) ob sklenitvi pogodbe prodajalcu plačala 35.000 evrov kot avans, nato pa nepremičnine ni mogla kupiti, ker ji bančni kredit ni bil odobren. Če bi bil naveden znesek plačan kot ara, bi lahko v primeru neizpolnitve pogodbe, prodajalec (kot zvesta stranka) ta znesek obdržal. Ker pa je bil znesek plačan kot avans in ne ara, smo dosegli, da se je znesek v celoti vrnil kupcu, ki je avans plačal.
Kaj je torej razlika? Avans oziroma predujem je običajno zgolj prvi obrok kupnine, ki se kupcu vrne, v kolikor so bili za vračilo izpolnjeni ostali pogodbeni pogoji. Pogosto se namreč stranke dogovorijo da bo kupnina plačana v več delih, vendar pa iz tega ni mogoče kar avtomatično sklepati na to, da je prvi del kupnine ara. Če stranki torej želita, da se denarni znesek definira kot ara, je bistveno tudi da se definirajo pravne posledice plačila oziroma vračila are in odstopa od pogodbe. Ara je namreč zakonsko urejen institut, opredeljen znotraj 64. do 68. člena Obligacijskega zakonika, pri čemer se ara običajno dogovori skupaj s pravico do odstopa od pogodbe. Utrditev obveznosti z aro je običajno v tem, da stranka, ki je odgovorna za neizpolnitev obveznosti, znesek enak znesku are »izgubi«.
»Prehitri« kupec lahko tako nakaže aro, nato pa si ne zagotovi financiranja in aro v končni fazi tudi izgubi, saj od sklenitve kupoprodajne pogodbe odstopi zato, ker ni imel dovolj denarja, da bi plačal prvi obrok kupnine. Pametni prodajalec bo torej tisti, ki v tem primeru ne sprovede vpisa v zemljiško knjigo, kaj šele, da bi posest nepremičnine prepustil, še preden ima nakazan celoten denar.
Obligacijski zakonik tako določa, da če je za neizpolnitev pogodbe odgovorna stranka, ki je prejela aro (= prodajalec), sme druga stranka (= kupec) po lastni izbiri zahtevati bodisi izpolnitev pogodbe, če je to še mogoče, bodisi povrnitev škode in vrnitev are, bodisi vrnitev dvojne are. To se sicer zna zgoditi takrat, ko prodajalec najde takšnega tretjega kupca, ki je za nepremičnino pripravljen ponuditi bistveno višjo ceno (torej kupnino + aro ((+ določen denarni znesek)).
Povedano s slavnim rimskim rekom ignorantia iuris nocet = »nepoznavanje prava škoduje«. Četudi nečesa niste vedeli, še ne pomeni, da tega ne bi morali vedeti.
V primeru da torej želite, da denarni znesek predstavlja aro, bodite pozorni na to, da z nasprotno pogodbeno stranko o tem sklenete jasen in nedvoumen pisni dogovor. V nasprotnem primeru bo dani znesek lahko imel neželene oziroma negativne pravne posledice, četudi je samo dvomljivo, ali je bila določena denarna korist izročena kot varščina ali ara.
*iz prakse je znan spor, ko je najemnik trdil, da je reden plačnik in da najemodajalcu vedno prvi dan v mesecu prinese najemnino, takoj ko ga ta k temu pozove (prej ga seveda ne bo motil), najemodajalec pa je bil jezen, ker je najemnika vedno moral poklicati / »pozvati na to«, da mu je ta najemnino prinesel.